这家公司彻底跌下神坛？冯仑：它的商业模式不成立
封面图 |《装腔启示录》剧照
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问 ：
8月23日，纽交所暂停共享办公巨头WeWork权证交易，并开始将其退市。随后，有媒体报道，WeWork在召集顾问帮助其进行重组，该公司正面临沉重的债务负担和糟糕的财务业绩。而向WeWork提供融资的美国基金公司也开始讨论WeWork申请破产保护的可能性。
冯叔，咱们的「美国房地产特训营」曾经考察过这家企业。您怎么看WeWork目前的困境？共享办公是否已经走到了穷途末路？
冯叔 ：
共享办公这个概念刚出现时，我就有一个判断，这个商业模式是不成立的。为什么呢？
我们在纽约做「中国中心」项目时，我了解过（这个商业模式），当时，共享办公实际上已经存在了很多年，比如说Regus（雷格斯）、HubAustralia（澳洲最大的一家），我们都一直在谈，发现他们的经营模式是可持续的。
所谓共享办公，实际上就是整租、分售这四个字。
整租，是它从别人手上租过来的。再弄成一个个小单位，分租出去，甚至是再加点增值服务。
这个模式存在很长时间了，但都是小规模，叫做小规模、多网点。 比如，雷格斯的共享办公空间，单个300平米、500平米都有，大一点的1000平米，面积很小，但是量很多，在城市里很多写字楼都有。这样的话，能保证它的会员、客户可以来灵活办公，特别是新创业的企业，可以用较低成本，在核心区位租用到位置，并享受不错的公共服务。
这个模式其实很多，也就是做二房东业务。但是，共享办公似乎要变成房地产的新型业态和规模化扩张，我认为逻辑上是不成立的。200年以来，全世界没有一家地产公司靠做二手房东业务做成一个好的地产公司，行业排名里也从来没有一家二房东公司可以做得很好。
由于二房东的模式不成立，WeWork就开始做一房东，也就是去做房地产开发，而要和我们做传统房地产开发当中那些有实力的企业去竞争，它的经验、品牌都竞争不过别人。
所以WeWork的服务模式就陷入困境，做二房东，做不过雷格斯这种已经存在了非常多年的专业公司。做一房东，又做不过传统开发公司。紧接着它又在扩大规模，其实共享办公的市场也没这么大。 这几个方面一叠加，我认为它失败是早晚的事情。
如果WeWork现在要画上句号了，我觉得这场实验也就结束了。
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问 ：
近期，李嘉诚在香港七折卖房，626套房源引来3万人次争抢，这个消息也令李嘉诚和长实集团冲上了热搜。李嘉诚低价抛售房产，释放了何种信号？为何长江实业集团要折价售楼？
冯叔 ：
一个企业在产品上折价出让，无非就一件事情：希望销售速度要快，否则不会降价。我们老百姓通常都知道打折促销，降价是为了快卖。
但为什么要快卖？一般有两个因素，一是差钱，另一个是对未来预期和市场风险有比较明显的判断。 对于李嘉诚来说，大家都不会相信他缺钱，但是大家相信李嘉诚看到了我们没有看到的风险。
至于这个风险是房地产供求关系的风险，是香港汇率波动的风险，还是香港在其他转型当中带来的一些我们没看到但李先生看到的风险，我认为这个方面恰好是需要关注的。
因为回过头来看，李先生经常看到我们没有看到的风险，他在香港七折抛售新楼盘，于是就带来了很多的话题。我觉得，李先生是90多岁的老人了，所以我们听老人言，看老人怎么走，然后慢慢地体会。
主编 ｜王滔 编审 ｜陈润江 顾问 ｜王淑琪
雷格斯臻选中国内地首店盛大启幕，本土化高端灵活办公布局启新程
（2023年12月19日，上海）IWG集团是全球最大的混合办公解决方案提供商，在 120 多个国家拥有近 4,000个办公地点，旗下在全球拥有超过20个品牌，目前落地中国的有雷格斯臻选（Signature）、雷格斯（Regus）、Spaces与HQ。随着混合办公需求的快速增长，IWG集团近日于上海金茂大厦盛大启幕中国内地首个旗舰品牌--雷格斯臻选。IWG集团中国区总裁胡懋、中国金茂（集团）有限公司写字楼部总经理陆敏、FOG富尚资产集团董事长陈晓欧、荷兰爱尔开普飞机租赁亚太区副总裁朱葛建华、著名马文化教育家&艺术家张浩博士、IWG集团中国区区域总监邓畅、湖南楷林房地产运营管理总经理史易奇、苏相开发招运负责人宋英潇、星简办公联合创始人邵风等重要嘉宾出席启幕仪式，与各界商业伙伴展开干货满满的圆桌讨论。
嘉宾出席揭幕仪式及现场圆桌讨论
上海是中国发展最快的城市之一。该地区对办公空间的需求表现强劲，对 IWG集团办公网点的询问数量持续大幅增加。作为IWG集团的旗舰品牌，雷格斯臻选将弥补陆家嘴地区高端灵活办公空间的空缺，引领高端混合办公需求前沿。新开业的雷格斯臻选位于上海金茂大厦6层，是全球顶级商务中心的标杆。
雷格斯臻选（Signature）致力于为高端企业和高管提供世界上最独特、令人向往的商务住所，落址全球地标性建筑--在IWG全球近4000家中心中，Signature只占约1%（40余家）--在纽约公园大道250号、伦敦主教门100号、香港铜锣湾希慎广场等全球超级都市核心腹地均有分布。室内空间设计简洁明亮、却不失时尚奢华，更通过精心挑选的家具和珍贵艺术品，为高端企业和高管提供世界上最独特、令人向往的商务住所。金茂大厦作为上海地标建筑，由美国芝加哥SOM设计事务所设计规划，Adrian Smith主创设计，设计师将世界建筑潮流与中国传统建筑风格结合。建成以来曾荣获多个建筑大奖，并被授予"全球50座最具影响力高层建筑"称号。雷格斯臻选更配备训练有素的服务人员，确保每位到访的客户得到独一无二的尊贵体验。
金茂大厦"雷格斯臻选"实拍图
雷格斯臻选中国内地首店的开业，正值IWG集团创下历史新高及三季度营收里程碑--季度收入增长 8%，达8.3 亿英镑（折合约74.6亿人民币），彰显网点扩张、定价策略及配套服务的优势；IWG集团亦实现了全球网点的快速增长--截止至今年九月底，新签约的灵活办公网点612个。各规模企业及其员工对混合办公解决方案需求的空前高涨，使市场出现爆炸式增长，预计到 2030 年，30% 的商业地产将成为灵活办公空间，IWG集团也将在明年新增1,000个办公网点。
为了满足混合办公的蓬勃需求，IWG集团携手业主和合作伙伴，通过IWG集团独有的品牌输出委托经营管理模式，达成 95% 新办公网点的交付，从而实现 IWG集团的轻资产战略，共同推动新办公地点的快速增长。随着全球对传统办公需求的下降，拥有空置空间的业主选择与 IWG集团合作，并从IWG集团多样的品牌、广泛的客群、成熟的管理经验中获益。混合办公也为入驻企业大大降低了成本，每名员工平均可节省 1.1 万美元 （约合人民币80,289元）。
作为雷格斯臻选的中国内地首店，金茂大厦中心提供多样的办公空间，从可容纳一人的小型单元到可容纳 20 多人的大型办公空间应有尽有。雷格斯臻选还提供包括 CEO 办公室和小型会议室在内的商务套间，以满足客户的不同需求。除了传统的办公室和会议室，还提供配备专业设施和服务的商务活动空间，用于培训、路演和各种企业聚会。空间还首次引入了可调节色温的照明灯具，无论是正式的商务会议，还是工作间隙的休闲聚会，这些灯具都可以根据不同的氛围进行调节。
IWG集团独特的网络安全认证技术可确保每个客户的数据安全。金茂大厦的雷格斯臻选延续了IWG集团优先考虑网络环境安全性和稳定性的设计理念。网络架构采用思科高端品牌 Meraki 的 WiFi-6 标准无线解决方案，并由 IWG集团的专业 IT 技术支持团队提供支持，确保整个商务中心快速便捷的无线上网体验。配合中国联通的优质网络，雷格斯臻选提供安全、高效、高速、便捷的互联网接入服务。会员可通过 IWG集团应用程序访问所有办公地点和商业服务。
IWG 集团首席执行官兼创始人 Mark Dixon表示："雷格斯臻选中国内地首店的启幕，使我们在上海建立了一个更强大且能满足多样需求的混合办公网络。上海作为全球重要的商业中心，是我们加快扩张脚步的绝佳地点。随着混合办公成为新常态，人们对高品质灵活办公空间的需求正在持续上升。"
IWG集团中国区总裁胡懋亦说道："很高兴我们今天能在上海金茂大厦举行雷格斯臻选中国内地首店的开业仪式。上海金茂大厦是雷格斯于1997年进入上海开设的第一家中心，经过26年的经营又迎来重大升级，成为高端品牌雷格斯臻选（Signature）在中国内地的旗舰首店。雷格斯臻选采用业界顶端的室内设计，与金茂大厦独特的外观交相辉映，营造出无与伦比的艺术气息和一流体验。"
IWG集团中国区总裁胡懋现场致辞
中国金茂（集团）有限公司写字楼部总经理陆敏表示："作为金茂大厦最坚实的合作伙伴，雷格斯在逾20年的经营中，为陆家嘴引进了一批知名度高、财税贡献大的优质企业，也为金茂大厦培育了一批高成长性的潜力租户，同时还很好地满足了企业的短期场地、办公、会务需求，为大厦提供了更加丰富的商务场景和多样化体验。此次雷格斯臻选品牌和国内首家中心的全新空间在金茂大厦隆重面世，是双方强强合作的进一步深化，我们对这个新品牌新空间的发展充满了信心。"
中国金茂（集团）有限公司写字楼部总经理陆敏现场致辞
IWG集团的多品牌扩张战略旨在吸引各类企业与企业家。IWG 集团为各类规模的企业创造个人、财务和战略价值，其中既有全球顶尖的公司和知名组织，也有初创企业与灵活就业者。他们都通过灵活办公来提高生产力、生产效率、灵活性，以此拉近市场距离。
更多信息，请访问 IWG集团官网及微信公众号。
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